Единого сервиса для 100%-ной проверки жилья перед сделкой не существует, и при покупке всегда существует риск опротестования права собственности. Как военнослужащему не лишиться купленной недвижимости и не попасться на удочку обманщиков?

Новый Федеральный Закон № 430-ФЗ, подписанный В.В. Путиным 1.01.2020 года, нивелирует проблему права собственности на квартиру, приобретенную добросовестными собственниками. Положения касаются жилья, которое мошенники, фактически, украли у государства и продали его, не имея на это никаких прав. Право на собственность покупателя сохраняется, даже в ущерб муниципальному образованию, лишившемуся предмета спора, если новый владелец не знал и не мог знать об отсутствии у продавца права на продажу собственности.

Принятый закон касается только собственности, реквизированной из государственного владения, и, к сожалению, в случае с мошенничеством во «вторичке» пока все остается по-прежнему. Сохраняется риск появления «неучтенных» владельцев, претензий от бывших супругов и других обстоятельств, проверка которых была упущена или невозможна перед свершением сделки. Военнослужащим также необходимо быть бдительными, так как есть вероятность остаться должным за ЦЖЗ без наличия собственности.

Особенности проверки «юридической чистоты» объекта недвижимости

Есть разные обстоятельства, касающиеся проверки жилья — часть из них поддается проверке и корректировании действий, другие могут возникать внезапно, без каких-либо предпосылок. К примеру, к категории «внезапных» относится проблема наследников, не вступивших в права наследования, но имеющих на это право. Данный вопрос решается в судебном порядке, с учетом всех обстоятельств.

Рассмотрим общие принципы проверки и действий потенциального покупателя в преддверии намечающейся сделки:

1. Проверка данных по выписке из ЕГРН — данный документ включает в себя информацию о квартире, имеющихся обременениях, действующих собственниках. Выписка этого вида бывает простой и расширенной, последнюю может получить только владелец жилья, и она содержит полезную информацию о собственниках объекта в течение последних 20 лет. Если квартира часто переходила из рук в руки, то она, скорее всего, имеет проблемы, не озвученные при осмотре, к примеру, проблемы с обеспечением комуслугами или скандальными соседями. Простую выписку из ЕГРН покупатель может заказать сам, через ЕГРН или МФЦ.

2. Получение разрешений на сделку от настоящих и бывших супругов. Согласие должно быть оформлено в письменном виде, либо должно быть подтверждение того, что в годы брака данное имущество не приобреталось. Если владелец разведен, и имущество не было разделено по суду — данное может стать поводом для заявления бывшего супруга о недействительности сделки, поэтому согласие также необходимо оформлять.

3. Уточнение по поводу банкротства — данный пункт обязательно должен быть внесен в договор. Фиксируется, что собственник эту процедуру не планирует в течение трех лет, и сам в данный момент банкротом не является, иначе сделка может быть признана недействительной по ст.61.2 ФЗ №127-ФЗ от 27 октября 2002 года.

4. Проверка дееспособности владельца — подтверждается справкой из психдиспансера, в которой указано, что он не числится на учете и за помощью не обращался. Справка необходима для того, чтобы в дальнейшем можно было доказать, что на момент продажи он отвечал за свои действия, и сделку нельзя было бы опротестовать п. 1 ст. 171 ГК РФ.

5. При продаже по доверенности необходимо уточнить причину отсутствия собственника и узнать, дееспособен ли он. Дело в том, что мошенники могут таким образом пытаться продать квартиру без ведома владельца либо при его недееспособности. Если есть сомнения в мотивах продажи или в подлинности документа, необходимо потребовать присутствие настоящего владельца на сделке.

6. Запрос архивной выписки из домовой книги — помогает определить, есть ли жильцы, которые ранее не участвовали в приватизации данной квартиры, но имеют в ней прописку. Выписать и выселить таких проживающих невозможно без их согласия, и нового владельца может ожидать неприятный «сюрприз» после покупки.

7. Сверка техпаспорта с реальными параметрами помещений. Должны совпадать размеры жилья, расположение и площадь комнат, перепланировки, если они есть, должны быть оформлены документально со всеми подписями и печатями ответственных лиц. Ошибки должны быть устранены действующим собственником до момента продажи.

8. Приобретение жилья у собственника-юрлица также возможно при наличии и актуальности следующих документов:

• бухгалтерский баланс;

• учредительные и регистрационные документы;

• справку о балансовой стоимости недвижимости;

• выписку из ЕГРЮЛ;

• документы представителя компании, уполномоченного подписывать договор.

Увы, но методы мошенников совершенствуются с течением времени, и риск заработать проблемы после покупки жилья участников НИС во «вторичке» довольно высокий. В нашем материале предлагается только часть предпринимаемых мер, и мы советуем для корректного оформления сделки обращаться к специалистам по телефону 8 (800) 500-43-44.