Покупка залоговой недвижимости для покупателя всегда риск. Но это не значит, что такая сделка не может быть успешной и выгодной. К примеру, если продавцу срочно требуются деньги, то он может снизить цену на недвижимость. Но не стоит забывать о том, что совершая покупку имущества под залог, нужно быть крайне внимательным и осмотрительным.

Имущество может находиться в залоге у физических лиц, юридических лиц или банка. Это означает, что собственник взял у третьего лица денежный займ или кредит и в качестве гарантии возврата долга заложил свою недвижимость. При этом залогодатель без уведомления и согласия лица, имеющего права на это имущество, не может совершать с ним сделки по отчуждению. Сейчас много квартир и домов покупается по ипотеке. Ипотечное имущество и есть пример кредитных отношений по залогу. Банк выдает кредит на покупку недвижимости, а лицо, его получившее, эту недвижимость отдает под залог на время выполнения обязательств по ипотеке.

Покупка квартиры с участием банков

Залоговую квартиру с участием банка можно приобрести двумя способами. Рассмотрим каждый из них:

1. Приобретение квартиры после возврата банку за продавца всей суммы оставшегося долга.
   В этом случае действие залога прекращается и препятствий для заключения договора купли-продажи уже нет. Можно оформлять сделку по покупке квартиры, но не стоит забывать о том, что покупатель погасил долг залогодателя перед банком с помощью собственных средств. Это лучше прописать в договоре перед тем как возвращать банковскую задолженность продавца.
2. Покупка залоговой квартиры у банка в кредит.
   Здесь залогодержатель продает новому клиенту по ипотеке квартиру, которая ранее была передана ему должником. При этом квартира должна отойти в собственность банку за неуплату долга. В некоторых банках для привлечения клиентов действуют специальные акции - сниженный процент по кредиту на квартиру.

Смена собственника недвижимости обремененной залогом

Такой вариант сделки возможен при наличии согласия держателя залога. Как правило, банки неохотно идут на такие сделки, так как риски связанные с залоговыми квартирами увеличиваются. Если же банк, убедившись в платежеспособности нового собственника, пошел навстречу и согласился на сделку, то возникает следующий вопрос: как будут производиться расчеты между продавцом и покупателем? В этом случае есть два пути решения:

• На нового собственника квартиры возлагаются все обязанности по оплате кредита бывшего владельца, включая штрафные санкции (пеня и проценты), начисленные банком. При этом покупатель ничего не выплачивает продавцу.
• Помимо перехода всех прав и обязанностей по кредитному долгу, покупатель доплачивает бывшему владельцу недвижимости (квартиры или дома) дополнительную денежную сумму, оговоренную ими ранее.

Риски при сделках с имуществом под залогом

1. Бывает и так, что продавец в силу своих моральных качеств или обстоятельств, не выплачивает долг по кредиту, а тратит деньги на свои нужды. При этом денежные средства на оплату кредитного долга в качестве задатка отдал покупатель. Также продавец может скрыться с деньгами. В этом случае сделку можно считать несостоявшейся, так как долговые обязательства были не выполнены, а недвижимость (квартира или дом) так и осталась под залогом у банка. Во избежание этого необходимо проконтролировать, чтобы кредит был погашен, а с имущества были сняты все залоговые ограничения.

2. Иногда денежных средств, которыми располагает покупатель недостаточно для освобождения недвижимости из-под залога. Обычно это бывает из-за длительной невыплаты долга по кредиту и образовавшихся при этом штрафных санкций, начисленных банком. Если такое выясняется после внесения суммы, то вернуть деньги уже нельзя. В конечном счете квартира так и остается под залогом.

Стоит ли покупать недвижимость обремененную залогом?

Для того, чтобы ответить на этот вопрос, нужно взвесить все за и против, проконсультироваться с профессиональными юристами и работниками банка и только потом принимать решение по покупке квартиры. Стоит отметить, что покупка недвижимости под залогом - это всегда риск. При совершении таких сделок с недвижимостью, нужно помнить о всех формальностях, проверять все данные по приобретаемому имуществу, а также быть бдительным и осторожным.