Часто можно слышать о том, что ипотечный заемщик отдает все свои средства на погашение долга, однако не может рассчитаться с банком. Но никто не задумывается, что люди просто не рассмотрели все возможные варианты оформления ипотеки, не выбрали оптимальный для себя, не взвесили все за и против. Чтобы не попасть в такую ситуацию, надо ответить на несколько вопросов: есть ли необходимая сумма для первоначального взноса, какой процент от среднемесячного дохода можете себе позволить отдавать, есть ли льготы или недвижимость для залога? Также успех скрыт в правильном выборе квартиры, банка и ипотечной программы.

Выбор ипотечной программы

При выборе подходящей ипотечной программы обращают внимание на три параметра:

• схема для расчета платежей (может быть аннуитетной, когда платежи идут равными долями, либо дифференцированной - к концу срока величина платежей уменьшается);
• процентная ставка;
• срок предоставления кредита.

Важными факторами будут также величина первоначального взноса и выбор рынка недвижимости. Обратитесь к риелтору или воспользуйтесь сайтами, на которых можно сравнить программы и предложения кредиторов. Не забывайте, выбираете не только вы, но и банк.

Этапы оформления ипотеки

Для получения кредита, заемщику нужно выбрать программу, в зависимости от вида приобретаемого недвижимого имущества. После чего пройти несколько ступеней, каждая из которых обязательна и не может быть пропущена или изменена.

Порядок регистрации представляет собой определенную последовательность действий:

• Сбор пакета документов, в зависимости от того, на одного или обоих супругов будет зарегистрирован заём;
• Подача заявки, в течение 3 рабочих дней она будет рассмотрена, после чего одобрение действует 2-3 месяца;
• Выбор квартиры (не должна принадлежать родственнику покупателя);
• Оценка стоимости жилья - зависит от места оформления, в Москве отчет оценочной компании будет стоить от 3 000 рублей и предоставляется в течение 3 рабочих дней;
• Страхование недвижимости;
• Согласование стоимости в соответствии с отчетом об оценке и страховым заключением;
• Открытие расчетных счетов и подписание документов и договора купли-продажи;
• Регистрация сделки в Росреестре;
• Выдача кредита и оплата согласно договору;
• Получение документов о регистрации права собственности (с указанием о том, что недвижимость обременена залогом).

Подготовка документов и подача заявки

Рассмотрим процедуру оформления подробнее.

Обязательными документами для подачи заявки у всех банков являются:

• заявление-анкета;
• оригинал и копия паспорта кредитополучателя;
• копия свидетельства о присвоении ИНН;
• копии документов о семейном положении, о рождении детей;
• копии документов пенсионного страхования;
• оригиналы и копии документов об образовании, военного билета для лиц мужского пола;
• справка с места работы о доходах и копия трудовой книжки;
• копии документов, подтверждающих наличие в собственности имущества (квартиры, дачи, автомобиля), счетов в банках, ценных бумаг;
• копии кредитных договоров.

Каждый банк может предъявлять собственные требования к заемщику при оформлении ипотеки.

После подготовки всех необходимых документов согласно перечню, предстоит обратиться в банк. Если у вас есть несколько вариантов, то сразу заявку отправляйте во все, вдруг вам откажут либо будут предъявлены дополнительные требования. При обращении в банк, расспросите о нюансах конкретной кредитной программы и попросите типовой договор. В случае необходимости уточните детали, например, наличие комиссий, дополнительных услуг, штрафов за досрочное погашение.

После подачи заявки, сотрудники банка свяжутся с вами в течение нескольких дней.

Выбор объекта для ипотечного кредита

Дождавшись одобрения заявки, приступаем к поиску недвижимости. Стоит учесть, что квартира будет в залоге у банка - в случае неуплаты, жилье будет реализовано для погашения долговых обязательств. Поэтому банк не одобрит приобретение ветхого или аварийного жилья. Частая смена собственников тоже вызовет подозрение и вам будет отказано.

В качестве объекта кредитования выступают квартиры в новостройках и на вторичном рынке. Также это может быть частный дом или загородная недвижимость. К каждому виду при оформлении ипотеки свое отношение.

Легче всего добиться одобрения, выбрав квартиру в готовом новом доме. Часто с застройщиками сотрудничает определенное количество банков. В строящихся домах сложнее, так как на этой стадии ни инвесторы, ни застройщики не предоставляют гарантий успешной сдачи дома. У банков возрастают риски того, что они не смогут реализовать данную недвижимость в случае непогашения долга заемщиком, поэтому не все хотят сотрудничать.

При выборе вторичного жилья также есть свои критерии. Во-первых, квартира должна быть юридически чистой (отсутствие незаконных перепланировок, разделов имущества, сомнительных сделок, зарегистрированных несовершеннолетних детей).

Во-вторых, банк проверяет характеристики самого здания (год постройки и степень износа, материал стен, расположение, состояние квартиры).

Реже банки одобряют оформление ипотеки на покупку загородной недвижимости. Причины в том, что устойчивость цены на землю и развитие района не гарантированы.

Страхование недвижимости и передача ее в ипотеку

Обязательным условием получения ипотечного кредита является страхование от рисков утраты и повреждения объекта, передаваемого под залог. Банки предлагают и другие виды страхования, однако соглашаться на них или нет - на ваше усмотрение. На основании предоставленного страхового заключения оформляется договор ипотеки и закладная, на основании которой приобретаемая недвижимость передается банку под залог.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Последним шагом является заключение договора и выдача кредита. После получения денег, вы сможете рассчитаться с продавцом и стать собственником своей недвижимости. Однако не стоит забывать, что на срок выдачи ипотечного кредита квартира находится в обременении, и распорядиться ей без согласия банка вы не сможете.

Особенности ипотечных программ

Главная особенность ипотечного кредита - в качестве залога чаще всего отходит та недвижимость, которая приобреталась с его помощью. Существующая между банками конкуренция вынуждает их разрабатывать разные программы. Они могут называться исходя из целей или способа получения кредита.

В Москве оформить ипотеку предлагает большое количество банков, крупнейшими из которых являются Сбербанк и ВТБ24.