Каждый человек в жизни в той или иной степени сталкивается с операциями купля-продажа или ипотека недвижимого имущества. И в такой момент важная сторона - правильно скоординированная оценочная деятельность. Часто возникает необходимость определения рыночной стоимости имущества.

Под рыночной стоимостью понимается такая цена, на которую продавец недвижимости рассчитывает с наибольшей вероятностью при продаже, а покупатель готов приобрести. Обязательное условие - полная осведомленность участников сделки, отсутствие недосказанности и «подводных камней», при этом чрезвычайные обстоятельства не должны влиять на величину цены.

Классификация методов оценки рыночной стоимости недвижимости

Основа адекватной оценки - выбор правильного подхода в зависимости от вида конкретного объекта недвижимости. Чисто теоретически расчет цены любым способом должен давать одинаковые или близкие значения. Однако рынок и информационная инфраструктура еще не настолько хорошо развиты, чтобы был такой результат.

Применяются различные методы оценки стоимости недвижимости. Среди них выделяют:

• сравнительный способ;
• доходный способ;
• затратный способ.

Исходя из названия первого метода, он основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, по которым недавно проводились сделки купли-продажи.

При доходном подходе к оценке стоимости недвижимости за основу берут доходы, которые ожидаются от использования площадей в будущем, эти доходы преобразуют в стоимость.

Третий подход – затратный - сложен, потому что вычислить точно затраты на воспроизводство либо замещение с учетом накопленного износа недвижимого имущества не возможно. Собственно, на этом сам метод и базируется.

Сравнительный подход

К объектам-аналогам относятся сходные с объектом оценки по основным экономическим, технологическим и техническим критериям. После сбора информации обобщают и корректируют с учетом инфляции и тенденций на рынке, так как идентичных объектов нет. В случае большого количества объектов-аналогов и правильного расчета корректирующего коэффициента такой подход дает точную оценку рыночной стоимости.

В рамках данного подхода выделяют сравнительный анализ как способ определения цены недвижимости. При таком анализе ведется поиск по недавним сделкам купли-продажи аналогичных объектов, полученная информация тщательно проверяется и делается заключение о цене объекта оценки. Такая методика оценки стоимости недвижимости редко применяется для коммерческих помещений, так как спрогнозировать доходы невозможно.

Если говорить о второй методике сравнительного подхода, то она как раз компенсирует этот недостаток и называется методом валовой ренты. В этом случае для определения цены недвижимого имущества также учитывается потенциальный доход, который получит покупатель от сдачи площадей в аренду. Расчет стоимости проводится с применением специального коэффициента (валового рентного мультипликатора).

Главный плюс этого подхода - сбор и использование данных на момент оценочной деятельности. И хотя с одной стороны это снижает погрешность из-за сведений о текущем состоянии рынка, нельзя забывать о его нестабильности. Не надо забывать, что часто на рынке встречается теневая политика сделок, из-за чего популярность этого подхода падает.

Доходный подход

К плюсам метода относят возможность спрогнозировать стоимость объекта на перспективу. Однако это считают и недостатком, так как прогнозируемый доход от сдачи в аренду площадей определяется анализом ряда факторов и есть риск возникновения погрешности.

Сегодня доходный метод популярен при определении рыночной стоимости недвижимости.

Этот подход также включает в себя несколько методик. Методика оценки стоимости недвижимости, при которой за основу берется отношение чистого операционного дохода (до налогообложения) к ставке капитализации, определяемой по базовой ставке с учетом рисков, называется методом прямой капитализации.

Когда же прогнозируется не стабильный доход, а периодически поступающие денежные потоки, или же используется различный коэффициент капитализации, то применяется метод дисконтируемых доходов по проекту. Для выбора методики определяют модель денежного потока с учетом прогнозов расходов и инвестиций.

Затратный подход

Для применения способа необходимо дать определение величины износа. Это понятие важно учитывать, так как различия между характеристиками нового здания и уже эксплуатируемого могут быть велики. Использование величины износа для корректировки стоимости - правильный выход.

Оценка затратным подходом состоит из нескольких этапов, включающих в себя определение цены земельного участка без постройки, полной стоимости воспроизводства и после учета износа.

В границах такого способа также выделяют методики.

Однако затратный подход применяется не всегда, так как при определении цены участка не учитывает стоимость комплексных построек, удобен он только для отдельно стоящих зданий.

Выбор метода оценки

Применение того или иного способа в чистом виде невозможно. Методики так или иначе связаны между собой.

При расчете рыночной стоимости недвижимого имущества учитывается большое количество данных. Составим список параметров оценки:

• цены и количество объектов-аналогов, чтобы выявить удовлетворение потребностей в случае их использования;
• цены других объектов, спрос и предложение на рынке недвижимости, конкуренцию между продавцами и покупателями;
• затраты на приобретение либо постройку объекта не должны превышать итоговой цены;
• в расчете учитывались показатели, характеризующие объект оценки;
• варьирование цен на недвижимость в зависимости от времени продажи;
• обязателен учет внешних факторов, например, условий эксплуатации или политики государства в этой сфере.

Однако нельзя забывать такое обстоятельство, что при анализе используются данные только схожих объектов оценки. За основу берут вид недвижимости, цель и характер ее эксплуатации, доходность и перспективы использования, риски и факторы, которые влияют на будущую деятельность.

В каких же случаях ждать точной оценки? Наиболее обоснованной будет та цена, которая рассчитана с использованием трех подходов, так как уровень правдивости будет выше. В других случаях констатируется недостаточность информации, из-за чего будет возникать погрешность вычислений. Только после тщательного анализа и учета специфики недвижимости делается логичное заключение о ее стоимости.