На протяжении многих лет, рынок недвижимости был доступен для большинства граждан Российской Федерации. Люди имели возможность приобрести жилье по низким ценам, даже если речь шла о квартире в крупном городе. Однако с течением времени цены на недвижимость росли, в то время как покупательная способность населения наоборот, падала. На сегодняшний же день, дешевое жилье можно приобрести одним способом – инвестируя собственные деньги в строительство дома.

Термин «обманутый дольщик», появился после того как в силу вступил 214 ФЗ, позволяющий гражданам заключать договора долевого участия в строительстве. ДДУ давал возможность приобрести квартиру в новостройке еще на стадии котлована, по более низкой цене. Таким образом, были возведены десятки жилищных комплексов, а тысячи семей обзавелись жильем. Однако не все застройщики добросовестно исполняли условия договора, зачастую пренебрегая страховкой или задерживая сроки сдачи объекта. Халатность строительных компаний привела к возникновению «обманутых дольщиков» - граждан, чьи вложения были утрачены вследствие недобросовестной работы застройщика.

Риски при участии в долевом строительстве

Федеральный закон № 214 принятый в 2004 году, должен был стать гарантом защиты прав граждан участвующих в долевом строительстве. Однако, как и любой нормативно-правовой акт, он имел ряд существенных недостатков, которые впоследствии отразились на дольщиках.

Законом были предусмотрены способы защитить права участников долевого строительства - страхование, счета эскроу, банковское поручительство. На практике же все методы защиты оказались неэффективны. Основным риском выступало то что:

1. Страховые компании не могли в полном объеме возместить ущерб потерпевшим.
2. Банковское поручительство использовалось не на весь период строительства, а лишь на отдельные его этапы.
3. Большинство застройщиков не использовали счета эскроу.

Есть еще один важный момент. При банкротстве застройщика и введении конкурсного производства, имущество компании распределяется поочередно. В первой очереди состоят лица, здоровью или жизни которых был нанесен ущерб, вследствие неправомерных действий застройщика. Вторыми в очереди находятся сотрудники компании, участвующие в строительстве объекта. И лишь только на 3 месте стоят частные инвесторы и сторонние структуры, финансирующие строительство (банки, компании). Таким образом, становится понятно, что обманутые дольщики получат только часть средств затраченных на строительство, и это в лучшем случае.

Регистрация в реестре обманутых дольщиков

Граждане, вложившие средства в строительство и не получившие вовремя квартиру могут рассчитывать на включение в реестр обманутых дольщиков. Для постановки на учет, требуется соблюдение правил описанных в Приказе Министерства регионального развития РФ № 403. Дольщику необходимо соответствовать как минимум одному из следующих критериев:

• строительство проблемного объекта было приостановлено более 9 месяцев назад;
• стройка занимает больше времени, чем прописано по договору, принято решение о «заморозке» строительства;
• объект был сдан вовремя, однако дольщик там и не получил ключи от квартиры;
• изменения в проекте, дом не соответствует заявленным техническим характеристикам;
• строительная компания лишена прав собственности на земельный участок «под застройку»;
• гражданин имеет на руках решение суда, который признал его потерпевшим;
• в отношении застройщика было заведено уголовное дело, в ходе которого он был признан виновным и привлечен к ответственности;
• махинации при продаже квартиры (одновременная продажа 2 и более лицам);
• введено конкурсное производство в отношении застройщика, он признан банкротом или ликвидирован.

При соответствии одному из перечисленных требований, гражданин имеет право составить заявление на регистрацию в реестре обманутых дольщиков. При себе необходимо иметь:

• документ удостоверяющий личность (паспорт гражданина РФ);
• оригинал и нотариально заверенную копию договора долевого участия в строительстве;
• квитанцию или иной документ, подтверждающий оплату;
• заявление.

При подаче заявления, необходимо указывать подлинную информацию. В противном случае, гражданин лишится статуса обманутого дольщика и будет исключен из реестра.

Другие методы борьбы для обманутых дольщиков

Помимо регистрации в реестре, граждане, заключившие ДДУ во втором полугодии 2017, имеют право обращаться в компенсационный фонд долевого строительства. Фонд – организация, имеющая 2 основные цели: защита прав дольщиков и завершение проблемных объектов.

Кроме государственной поддержки, дольщики обязаны знать свои права и обязанности застройщика:

1. Сдача объекта. Застройщик ответственен за нарушение сроков предусмотренных в договоре. За каждый день просрочки, налагается штраф в размере 1\150 ставки рефинансирования (7,75%) от цены договора. В случае отказа от уплаты и мирного урегулирования вопроса, стоит немедленно обращаться в суд.
2. Расторжение договора. При несоблюдении строительной компанией условий договора, дольщик вправе расторгнуть соглашение в одностороннем или судебном порядке. Участнику возвращаются финансы, уплаченные по ДДУ, предусмотрена компенсация неустойки.
3. Банкротство. Кроме регистрации в реестре обманутых дольщиков, необходимо подавать заявление о включении в реестр требований кредиторов. Если объект не введен в эксплуатацию, потребовать передать жилое помещение в собственность.
4. Государственные гарантии. На данный момент, фонд долевого строительства – основная гарантия государства. Организация жестко следит за деятельностью участников рынка, а в случае проблем, имеет финансовые возможности для завершения строительства проблемного объекта или денежных компенсаций дольщикам.

Также стоит упомянуть, что на данный момент Минстрой и Правительство РФ работают над принятием законопроекта о создании единой информационной базы застройщиков. База данных будет содержать информацию о деятельности строительных компаний, их финансовом состоянии, положении на рынке, что даст дополнительные возможности для защиты прав обманутых дольщиков.