В Российской Федерации порядок участия граждан в долевом строительстве регулируется Федеральным законом №214 от 24.12.2004 года. Обретя юридическую силу, закон жестко устанавливал рамки взаимоотношений между застройщиком и потенциальным дольщиком, а также ответственность обоих за соблюдение условий договора.

Несмотря на новизну и большой потенциал, в законодательстве все же имелись огрехи, связанные с компенсацией рисков дольщикам в случае банкротства строительной компании. Суть в том, что договора долевого участия в строительстве (ДУДС) позволяют гражданам РФ покупать квартиры по более низкой цене. При этом застройщик обязуется страховать ответственность посредством страховой компании или оформить поручительство в банке. Однако на практике, большинство девелоперов либо игнорировало процедуру, либо соблюдало ее «для галочки». Ввиду чего многие стройки так и небыли завершены, а потенциальные жильцы не получили ни жилья, ни даже вложенных в строительство средств.

Этапы создания

В 2017 году, по поручению Президента Российской Федерации В.В.Путина, Госдумой была представлена концепция законопроекта, призванного защитить права дольщиков и свести к 0 риски долевого строительства.

Указом Президента, «Фонд обманутых дольщиков» был официально зарегистрирован и объявлен формально существующим в начале 2017 года. Фонд выступал государственной гарантией возмещения средств дольщикам, при несоблюдении условий договора строительными компаниями.

Заключительным этапом, стала разработка необходимой нормативно-правовой базы, за которую отвечала Госдума. Будучи многократно пересмотрен и утвержден 21 июля 2017 года, законопроект «О компенсационном фонде долевого строительства», полностью изменяет порядок взаимоотношений между дольщиком и застройщиком, делая упор на защиту прав первых.

Статус фонда

Фонд защиты прав дольщиков изначально разрабатывался как некоммерческая организация, подотчетная «АИЖК». Основателем являлось Министерство строительства РФ, внесшее несколько важных корректив в статус новой организации. В конечном итоге, фонд был описан как публично-правовая компания, обладающая схожими с государственными органами власти, полномочиями.

Вся организация держит отчет непосредственно перед главой государства, а финансовые вопросы контролируют представители Парламента и Счетной палаты РФ.

Задачи организации

Перед компенсационным фондом стоит 2 основные задачи – завершение строительства проблемных объектов, а также возврат вложений обманутым дольщикам, потерпевшим вследствие банкротства застройщика. Соответственно из задач, вытекают функции организации, в которые входит:

• компенсация вложений обманутым дольщикам;
• регистрация и контроль взносов по договорам ДДУ от строительных компаний;
• организация конкурсного производства и внешнего управления при банкротстве застройщика;
• выделение средств фонда, компании согласившейся закончить строительство проблемного объекта;
• размещение свободных финансов в финансовых бумагах, депозитах, активах и облигациях госзайма.

Методика работы фонда долевого строительства

Как показала практика, ФЗ №214 не смог в полной мере защитить права дольщиков и гарантировать выполнение застройщиком договорных обязательств. Страхование и банковское поручительство, как методы денежной компенсации дольщикам, оказались неэффективны. К тому же, полученных при страховом случае средств не хватало не только на частичное покрытие расходов дольщиков, но и на завершение строительства.

Механизм компенсационного фонда, по сравнению с тем же 214 ФЗ, обладает рядом преимуществ:

1. Удобство. Строительные компании не обязаны тратить время на поиски страховой компании и страховать каждый договор. Вместо этого, установлена фиксированная сума в размере 1,2% от цены сделки, которую застройщик обязан перечислить в фонд. После оплаты, Росреестр выдает разрешение на регистрацию ДДУ.
2. Накопления фонда. Обязательный к оплате процент составляет резервные накопления организации, которые в случае банкротства застройщика, пойдут на денежные компенсации дольщикам. При решении закончить объект, накопления уходят на спонсирование компании, взявшейся достроить проблемный объект.
3. Гарантии. Фонд долевого строительства выступает государственной гарантией того, что граждане непременно получат ключи от квартиры или денежную компенсацию.

При этом деятельность фонда максимально прозрачна. Информация по всем ДДУ размещается на сайте организации. Там же публикуется состояние строительных объектов, этап на котором они находятся, финансовая отчетность, а также панорамные снимки. Дополнительно размещаются данные госслужащих, контролирующих работу строительных компаний.

Взносы и требования к застройщику

Механизм компенсационного фонда предусматривает иные правила заключения договоров долевого строительства с 2017 года. Одной из особенностей выступает система работы - организация не регулирует ДДУ заключенные до 2017 года и не предусматривает компенсацию вложений гражданам, имеющим подобные договора. Вторым новшеством являются обязательные взносы застройщиков:

1. За 3 дня до заключения первого ДДУ, девелоперу необходимо перечислить 1,2% от стоимости сделки в фонд, для получения разрешения на его регистрацию. При отсутствии взноса, договор «замораживается».
2. Привлечение инвестиций граждан без регистрации ДДУ наказуемо штрафом в размере от 500 тыс. до 1 млн. рублей.
3. Размер процентной ставки может быть пересмотрен, но не более 1 раза в год.

Стоит отметить, что размер взноса пока не вызывает критики со стороны экспертов рынка недвижимости. По их словам, процентная ставка вполне соотносима с затратами застройщиков на страхование ответственности.

Помимо перечисленных взносов, к строительным компаниям, работающим по ДУДС, также начнут применяться жесткие требования, вступающие в силу с 01.07.2018. В частности:

1. Компании, привлекающие инвестиции граждан по ДДУ не имеют права вести стороннюю коммерческую деятельность.
2. Застройщик обязан иметь опыт работы в сфере строительства не менее трех лет, а также за период работы построить более 10 000 кв. м. жилья.
3. Допускается работа лишь с 1 строительным проектом. Параллельное возведение нескольких объектов отныне запрещено.
4. У компании не должно быть никаких сторонних долгов, кроме строительных кредитов.
5. Запрещается расходовать инвестиции граждан на покупку земли под застройку, инженерные работы, проектирование.
6. Финансы застройщика привлекающего средства дольщиков должны находиться в одном банке, контролирующем расходы организации.

Особенности системы

Нюанс фонда состоит в размере компенсации дольщикам, в случае банкротства строительной компании. Сумма выплат зависит от метража приобретенного жилья и определяется посредством умножения 1 кв.м. квартиры на ее площадь. Рассматривая вопрос более детально, можно выделить два основных момента:

1. Жилье, попадающее под юрисдикцию фонда долевого строительства, не должно по площади превышать 120 кв. м. Аргументируется это тем, что организация создана для поддержки малоимущих или среднего достатка семей, вкладывающих в строительство последние сбережения. Граждане же приобретающие жилье премиум или люкс класса, имеют возможность самостоятельно решить проблемы с застройщиком.
2. Размер выплат зависит не от фактической, а от рыночной стоимости жилья, которую определяет Министерство строительства. За основу взята минимальная рыночная стоимость, которая на 30-40% ниже реальной цены квартиры. При получении компенсации с учетом данных параметров, дольщики теряют часть вложенных средств.

Застройщики высказывают предположения о повышении стоимости жилья в связи с необходимостью отчислять процент от каждой заключенной сделки. Также аналитики рынка предполагают, что жесткие требования проредят ряды строительных компаний, ввиду чего на рынке останутся только крупные застройщики. Однако, несмотря на некоторые недочеты, фонд долевого строительства обладает необходимым механизмом для защиты прав дольщиков.