1 января 2020 года вступил в силу Федеральный Закон № 430-ФЗ от 16 декабря 2019 г., который произвел революцию для собственников «спорных» квартир. Если доказано, что новый владелец недвижимости был «добросовестным» покупателем и не знал о мошенническом изъятии недвижимости у государства, жилье не отчуждается.

Количество сделок с недвижимостью за последние годы достигло внушительных объемов — к примеру, в 3 кв. 2019 года по статистике Росстата было зарегистрировано 1,4 миллиона заявлений в данной сфере. Этот объем включает в себя и тех заявителей, у которых впоследствии квартиры были изъяты по суду из-за выявления мошеннических схем продавца.

Бывший владелец мог скрыть, что квартира попала к нему из-за незаконных действий — подделки документов, обмана или каких-либо других злоупотреблений. В результате, расплачивался новый собственник, обманутый при оформлении сделки — государством изымалось жилье, и средства, затраченные на покупку, не получалось вернуть в большинстве случаев. От такого развития событий был никто не застрахован — только в течение 1 полугодия 2018 года судебная практика по делам возврата недвижимости насчитывает 267 исков. По большинству решений, к сожалению, квартиры у новых собственников были изъяты.

Военные, заключающие сделки по приобретению недвижимости, также были не защищены от такого вида мошенничества. Покупка жилья во вторичном фонде в этом смысле было наиболее «слабым» местом сделки, так как физическое лицо ранее могло поучить его незаконно. Гарантировать юридическую чистоту такой покупки не могла ни Росвоенипотека, ни даже банк, в случае оформления квартиры в ипотеку. В случае суда разбирательства по этим делам были наиболее сложными.

«Подстраховывающие» изменения для собственников

Принятие Федерального Закона №430 позволило внести изменения в Гражданский Кодекс, в части, касающейся отчуждения приобретенной собственности. Если новый владелец признан добросовестным приобретателем, его права на собственность признаются — соответствующие поправки внесены в ст.223, 8, 302 и 234.

Статья 8.1 п.6 ГК РФ пополнилась понятием добросовестного приобретателя: в его качестве определяется владелец, который не мог знать и не знал об отсутствии прав владеть жильем у предыдущего собственника, который продал ему квартиру. Фактически, если покупатель принял на веру сведения из ЕГРН, изначально являющиеся ошибочными, он признается добросовестным. «Недобросовестность» доказывается в судебном порядке.

Добросовестный приобретатель становится законным собственником с момента, когда зарегистрировано его право, если по судебному иску к нему получен отказ — данное уточняется в ст. 223 ГК РФ. Оспорить решение органы госвласти не могут, даже в случае если права на владение перешли в безвозмездном порядке или это произошло помимо их воли.

Срок приобретательной давности для собственника установленного «добросовестным» уточнен в ст. 234 ГК РФ — со дня начала открытого владения или с даты регистрации права на недвижимость. Законом определена и «презумпция» добросовестности для покупателей, при сделке полагавшихся на сведения, полученные в Росррестре.

Срок давности по действию истребования у добросовестного покупателя недвижимости определяется в статье 302 ГК РФ — не более 3 лет с даты регистрации права на объект в ЕГРН. Судебный иск об истребовании недвижимости по истечении данного срока подать органы власти не могут. Бремя доказательства недобросовестности владельца возлагается на субъекты власти — муниципалитеты или государство.

«Добросовестность» теперь будут определять суды, и если она доказана, владельца можно поздравить — отсудить у него жилье не получится, даже если переход прав на него от органов власти был полностью незаконным. Государство оставляет за собой возможность взыскания финансовых убытков от мошенников, экспроприировавших его недвижимость, если таковые будут найдены.

В случае если истребование собственности все же произошло при установленном факте добросовестности приобретателя, то он может получить компенсацию в связи с утратой права собственности на недвижимость. Основание и порядок компенсационных выплат определяются Законом «О госрегистрации недвижимости».

Столкнулись с подобной ситуацией или требуется помощь с оформлением квартиры в военную ипотеку? Позвоните 8 (800) 500-43-44, проведем подробную консультацию.